物业卖房应计入什么科目税？

在房地产经济活动中，物业卖房涉及到一系列的税务处理问题，明确其应计入的科目税对于准确核算和依法纳税至关重要。

我们来分析一下物业卖房可能涉及的主要税种及对应的会计科目。

增值税

物业卖房属于销售不动产的行为，一般需要缴纳增值税，如果该物业为一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，增值税应计入“应交税费 - 应交增值税（销项税额）”科目。

某物业公司出售一处房产，取得含税销售额1000万元，适用税率为9%，则不含税销售额 = 1000÷(1 + 9%) ≈ 917.43万元，销项税额 = 917.43×9% ≈ 82.57万元，会计分录为：

借：银行存款 1000

贷：主营业务收入 917.43

应交税费 - 应交增值税（销项税额） 82.57

若为小规模纳税人销售不动产，按照5%的征收率计算应纳税额，计入“应交税费 - 应交增值税”科目。

土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，物业卖房时，需要根据增值额的大小按照不同的税率计算缴纳土地增值税，在会计核算上，土地增值税应计入“税金及附加”科目。

计算土地增值税时，需要先确定扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等，然后计算增值额（转让房地产收入 - 扣除项目金额），再根据增值率（增值额÷扣除项目金额）确定适用税率和速算扣除系数来计算应纳税额。

假设某物业转让房产取得收入500万元，扣除项目金额为300万元，则增值额 = 500 - 300 = 200万元，增值率 = 200÷300 ≈ 66.67%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%，土地增值税应纳税额 = 200×40% - 300×5% = 65万元，会计分录为：

借：税金及附加 65

贷：应交税费 - 应交土地增值税 65

企业所得税

物业卖房取得的收入应计入企业的应纳税所得额，缴纳企业所得税，企业所得税按年计征，分月或者分季预缴，在会计核算上，企业应根据当期应纳税所得额计算应缴纳的企业所得税，计入“所得税费用”科目。

某物业公司年度应纳税所得额为200万元，适用税率为25%，则应缴纳企业所得税 = 200×25% = 50万元，会计分录为：

借：所得税费用 50

贷：应交税费 - 应交企业所得税 50

印花税

物业卖房签订的产权转移书据，需要按照合同所载金额的万分之五缴纳印花税，印花税直接计入“税金及附加”科目。

假设房产买卖合同金额为800万元，则印花税应纳税额 = 800×0.05% = 0.4万元，会计分录为：

借：税金及附加 0.4

贷：应交税费 - 应交印花税 0.4

物业卖房涉及增值税、土地增值税、企业所得税和印花税等多个税种，分别计入不同的会计科目进行核算，准确把握这些科目税的核算方法，有助于物业公司规范财务管理，依法履行纳税义务。